场景：某韩国投资者在海防某工业区租赁现成厂房，用于零部件制造项目。租约5年，而项目建议书申请的经营期限为20年。投资登记证经办人员要求解释这一差距——而这只是审批机关在租赁合同上严格审查的众多要点之一。
法律依据：租赁合同作为用地权利证明
第96/2026/ND-CP号法令（2026年3月31日）第32条第1款dd点要求材料包括项目用地使用权文件的复印件。第143/2025/QH15号《投资法》（2026年3月1日生效，取代已于2026年3月1日失效的第61/2020/QH14号法律）要求项目有具体实施地点且符合规划。土地使用权的法律框架是2024年8月1日生效的第31/2024/QH15号《土地法》。实务中，对于工业区内的项目，即使正式合同尚未签署，审批机关也接受“土地/厂房租赁原则合同”——前提是该文件具备确立投资者用地权利的基本条款。
提交前必须检查的6项必备条款
1. 租期必须覆盖项目经营期限。这是最常见的缺陷。投资登记证载明的项目期限不能超过投资者拥有用地权利的期间。5年租约对应20年项目必被质疑：要么谈判延长租期（附明确的优先续租条款），要么缩短项目期限以匹配。剩余租期过短也会让审批机关怀疑项目可行性。
2. 土地/厂房用途须与项目目标一致。以“工业生产”名义租赁的土地，不能用于目标为“商贸经营、办公”的项目。合同中的用途须与项目建议书中的投资目标相符，并符合工业区详细规划。
3. 具体位置与面积。合同必须明确是哪一块地、哪一栋厂房——地块编号、面积，并附位置图。“在X工业区租赁厂房”这种笼统表述不足以让机关确定项目选址。
4. 租金与支付方式。租金、支付周期、支付币种必须明确——这也是审批机关评估项目建议书财务方案真实性的依据。
5. 双方权利义务，特别是转租/转让权。如投资者向其他企业转租（非工业区基础设施开发商），须提交证明转租方有权转租的完整合同链。出租方必须证明其对该地块的出租权——链条缺一环，材料即被退回。
6. 合同终止条款。单方解除的情形、通知期限、提前终止的赔偿责任。实务提醒：工业区基础设施开发商的格式合同通常偏硬、偏向保护出租方——投资者应在签署前谈判保护性条款，因为投资登记证按该选址核发后，更换选址即意味着项目变更。
双语合同与越南语译文
第96/2026/ND-CP号法令第5条第2款规定，外文文件须附越南语译文。英越双语租赁合同很常见，但两版本冲突时，实务中机关以越南语文本为准。因此译文须像正本一样仔细核对：当事人名称、面积、期限、租金——译文错一个数字，也足以触发补正要求；若合同已签署，则须重新走签署流程。
常见问题
只有谅解备忘录、尚未签正式合同，能提交材料吗？
一般的MOU不够，因为缺少确立用地权利的基本条款。实务中可接受的最低标准是包含上述6类条款的原则合同或租赁协议。许多工业区管委会在核发投资登记证阶段接受原则合同，条件是项目动工建设前须签署正式合同。
向其他企业转租厂房（非基础设施开发商）可以吗？
可以，前提是转租方依据其与基础设施开发商或土地使用者的原合同享有转租权。材料须提交完整链条：从原合同到转租合同，并附链条上各方的资格文件。缺一环，机关即不认可用地权利。
租期短于项目期限怎么办？
三个方向：与出租方谈判延长租期或补充条件明确的优先续租条款；缩短项目经营期限以匹配租期；或准备备选选址方案。不要带着未解释的差距提交材料——经办人员一定会发现这一点。
一次性付清全租期的土地租赁合同需要公证吗？
截至撰写之日，未能核实适用于投资登记证场景下各类租赁合同的统一规定——是否公证/认证取决于合同标的（土地使用权租赁还是地上资产租赁）以及签署时有效的公证、土地法律。建议签署前咨询律师，确定正确的合同形式，避免提交材料后返工重签。
