简短回答：不可以。项目尚未取得施工许可证（属于必须取得的情形）时，开发商不得向客户收取定金。此时收取定金属于被禁止的行为，将受到严厉处罚。
1. 仅在满足上市销售条件后方可收取定金
2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号，2024年8月1日生效）第23条第5款规定：房地产项目开发商仅在房屋、建筑工程已满足本法规定的上市销售条件时方可收取定金，且金额不得超过售价的5%。
第24条第3款a项列明了上市销售条件，其中施工许可证是强制性条件（针对须取得许可的工程）。未取得施工许可证即意味着尚未满足上市销售条件——因此不得收取定金。
2. 违规收取定金属于被禁止的行为
2023年《房地产经营法》第8条列明了房地产经营中的禁止行为，包括违规收取定金。换言之，项目未具备合法条件前的”开盘”、”留位”、”诚意金”都可能被认定为违法。
3. 处罚：4–6亿越南盾罚款＋停业
根据第16/2022号议定第58条，违规筹资/收取定金将受到行政处罚：
- 处4–6亿越南盾罚款；
- 附加处罚：暂停房地产经营活动3至6个月；
- 补救措施：责令退还违规收取的全部款项。
4. 免于施工许可的工程怎么办？
第135/2025号《建设法》（2026年7月1日生效）已扩大免于施工许可的情形。对于免许可的工程，2023年《房地产经营法》第24条第3款b项对应的条件是按建设法规定的开工通知——而非”无需任何条件”。开发商仍须满足其余全部上市销售条件后方可收取定金。
5. 购房者如何自我保护
- 交定金前核查项目的施工许可证（经认证的副本）。
- 核查其他上市销售条件：土地使用权、财务义务、具备销售条件的书面确认等。
- 定金不超过售价的5%，并要求定金合同明确项目无法推进时的退款条件。
- 警惕”留位”、”诚意金”、”投资合作合同”等形式——本质上仍是未达条件前的预收款。
常见问题
开发商说”许可证正在办理，先交定金留房”可以吗？
不可以。法律没有”达标前交定金留房”的概念。在满足全部上市销售条件前的任何收款都有被认定为违规收款的风险。
已向没有施工许可证的项目交了定金，如何追回？
购房者有权要求开发商退款，因为该收款违反规定；若开发商不配合，可向建设厅投诉或向法院起诉。
法律依据
- 2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号，2024年8月1日生效）第8条、第23条第5款、第24条第3款。
- 第16/2022号议定第58条（处罚）。
- 第135/2025号《建设法》（2026年7月1日生效）——扩大施工许可豁免；豁免情形的条件为开工通知。
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