情形：分销平台宣传”幽灵楼盘”
不少购房者曾掉入分销平台华丽宣传的陷阱：楼盘被描绘成工期神速、”证件齐全”、配套齐全——交钱后才发现土地尚未转用途、项目根本不具备销售条件。事发后，分销平台往往推诿：”我们只是替开发商发布信息。”这种说法在法律上站得住脚吗？
站不住。现行法律给房地产交易平台设定了独立责任——不能把责任全部推给开发商。
虚假宣传：被禁止的行为
《广告法》（16/2012/QH13）第8条（经第75/2025/QH15号法律修订，修订版2026年1月1日生效）禁止就产品、商品、服务的经营能力、数量、质量、价格、用途、款式、产地、保修期等作不实或误导性宣传。以虚构的工期、法律状态、配套宣传楼盘，直接落入该禁止行为。
配套法规第342/2025/ND-CP号议定（2026年2月15日生效，取代第181/2013号和第70/2021号议定）第18条规定阻断、删除网络违法广告：自有权机关要求之日起最迟24小时内执行。
分销平台的独立责任：《房地产经营法》第58条
《房地产经营法》（29/2023/QH15）（2024年8月1日生效）第58条规定了房地产交易平台的义务——这正是”只是代发信息”说法的”死穴”：
- 第58条第1款：保证上架平台的房地产具备经营条件；
- 第58条第2款：公示、提供房地产档案、信息，做到完整、真实，并对其提供的信息承担责任；
- 第58条第6款：赔偿因自身过错造成的损失；
- 第58条第7款：管理经纪人员依法执业。
平台有权要求客户（开发商）赔偿因客户过错造成的损失（第57条第4款）——但该权利不能用来向购房者推卸责任。
还有一点：个人经纪人必须持有房地产经纪执业证书且不得独立执业（第61至62条）。无证”野中介”自行揽活——最终责任归于管理企业。
虚假宣传的四层责任
- 行政处罚：依据第87/2026/ND-CP号议定第50条第5款（2026年5月15日生效——文化与广告领域现行处罚议定），不实或误导性宣传对个人处8000万至1亿越南盾罚款；组织违法加倍处罚。第50条第7款还责令拆除、删除广告、更正信息并上缴违法所得；
- 民事赔偿：受损购房者可依《民法》起诉索赔。购房者同时是受《消费者权益保护法》（19/2023/QH13，2024年7月1日生效）保护的消费者：有权获得准确信息、投诉和起诉；
- 刑事追诉：《刑法》第197条——虚假广告罪——适用于造成严重后果或曾因该行为受过行政处罚/被判刑而再犯的情形：警告、1000万至1亿越南盾罚金或3年以下非监禁改造；有组织犯罪的，处5000万至2亿越南盾罚金或6个月至3年有期徒刑；
- 如上分析的平台依据《房地产经营法》的独立责任。
关于处罚依据的说明：曾有观点引用第38/2021号议定6000万至8000万越南盾的罚款但注明需核对其效力；经核对，第87/2026/ND-CP号议定（2026年5月15日生效）为现行处罚议定，罚款8000万至1亿越南盾——本文引用该依据。不再引用第181/2013号、第70/2021号议定作为现行依据。
购房者清单
- 核查项目法律文件：土地使用权证、建设许可证、建设厅关于具备销售/租购条件的书面文件；
- 将宣传内容与实际法律档案对照——特别注意工期、配套、交房时间；
- 仅在项目具备经营条件时签约；
- 保存全部宣传资料（传单、帖文、聊天记录）作为纠纷证据。
分销平台清单
- 建立发布前的法律档案审核流程：仅上架具备经营条件的房地产（第58条第1款）；
- 管控宣传内容：完整、真实，对所提供的信息负责（第58条第2款）；
- 管理经纪团队：确保100%持证，杜绝”野中介”冒名（第58条第7款、第61至62条）；
- 有权机关要求时24小时内删除、更正。
免责声明：本文仅提供一般法律信息，不构成针对任何具体案件的法律建议。法律法规可能修订；读者在采取行动前应咨询律师。本文经 FLAW AI Legal Council 审核。
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