投资者在越南看中一块土地时，常面临一个问题：应参加土地使用权拍卖，还是参加用地项目的投资人招标？两种方式虽都是竞争性获取土地的机制，但对象土地、选择标准和中选投资者的义务完全不同。一开始选错方式，就意味着准备错文件、用错策略——并错失机会。
法律框架：2024年《土地法》三条文的顺序
2024年《土地法》31/2024/QH15（2024年8月1日生效）按交地、租地方式的逻辑连续排列三条：
- 第124条——不通过土地使用权拍卖、不通过投资人招标交地、租地的情形；
- 第125条——通过土地使用权拍卖交地、租地；
- 第126条——通过投资人招标交地、租地给用地项目。
这一顺序不可倒推：每条都有各自的对象和条件。
土地使用权拍卖与投资人招标对比表
| 标准 | 土地使用权拍卖（第125条） | 投资人招标（第126条） |
|---|---|---|
| 对象土地 | “净地”：已收回并完成补偿、补助、安置（或无需补偿、补助、安置）；项目区交通基础设施已连通。此外须：列入已批准的县级年度土地利用计划；有1/500详细规划（住宅建设投资项目）；有经有权机关批准的拍卖方案（第125条第2款） | 尚未拆迁腾退的土地：按行业管理法须招标选择投资人的项目；地块属于省级人民议会决定的名录 |
| 中选标准 | 价格是唯一标准：出价最高者中选 | 综合标准：资金实力、经验、投资方案、土地利用效率——不只比价格 |
| 补偿、补助、安置垫资义务 | 无——国家在拍卖前已完成补偿、补助、安置 | 中标投资人有责任按有权国家机关的要求垫资实施补偿、补助、安置 |
| 调整依据 | 2024年《土地法》31/2024/QH15（第125条）；《资产拍卖法》（拍卖程序框架） | 2024年《土地法》31/2024/QH15（第126条）；2023年《招标法》22/2023/QH15（经57/2024/QH15号法、90/2025/QH15号法修订；按2026年第74/VBHN-VPQH号合并文本引用）；第274/2026/ND-CP号用地项目投资人选择议定（2026年7月7日颁布，2026年8月21日生效；取代第23/2024、115/2024、225/2025号议定） |
| 值得注意的时限 | 取决于批准的拍卖方案 | 36个月：自公布中标结果决定之日起36个月内（或合同约定的其他期限），有权限的人民委员会须完成补偿、补助、安置以交地、租地（第126条第8款） |
投资者快速决策指引
- 地块已是”净地”（已收回、完成补偿补助安置、交通基础设施已连通、列入土地利用计划、有批准的拍卖方案）→ 参加土地使用权拍卖：准备资金实力以最高价竞得。
- 地块尚未拆迁腾退，项目属须招标选择投资人情形，且地块在省级人民议会决定的名录内 → 参加投资人招标：准备综合能力文件和投资方案，同时预留补偿、补助、安置的垫资。
- 属于第124条情形 → 不经拍卖、不经招标：按常规交地、租地程序直接办理。
投资者常犯的3个错误
- 把投资人招标与承包商招标混淆：这是两个完全不同的对象。投资人招标（《土地法》第126条；第274/2026号议定）是选择实施用地项目的主体；承包商招标是选择施工、供货单位——不得把承包商选择的法规（如第214/2025、349/2026号议定）引用到投资人选择问题上。
- 以为价格决定投资人招标结果：与拍卖（价高者得）不同，投资人招标按综合标准评分——资金实力、经验、投资方案、土地利用效率。出价高但方案弱仍可能落选。
- 忽视补偿、补助、安置的垫资义务：投资人招标的中标人须按有权国家机关的要求垫资实施补偿、补助、安置。不为这项义务预留现金流是严重的财务失误，尽管36个月期限（第126条第8款）把完成补偿、补助、安置的责任放在有权限的人民委员会身上。
文号提示：避免混淆
- 现行《土地法》是31/2024/QH15——不是”QH18″。
- 《招标法》原法是22/2023/QH15（经57/2024/QH15号法和90/2025/QH15号法修订）——”57/2024招标法”的说法是错误的。
- 现行投资人招标文件是第274/2026/ND-CP号议定（2026年8月21日生效）——第23/2024、115/2024、225/2025号议定在该领域已失效。
结论
土地使用权拍卖面向”净地”，以价格为唯一标准；投资人招标面向未拆迁腾退的土地，采用综合标准并附带补偿、补助、安置的垫资义务。投资者须先确定地块的法律状态，对照2024年《土地法》31/2024/QH15第124–126条，再选择参与方式并制定相应的文件策略。一开始走对方式，就成功了一半。
法律依据
- 2024年《土地法》31/2024/QH15（2024年8月1日生效）：第124条；第125条；第126条。
- 2023年《招标法》22/2023/QH15，经57/2024/QH15号法和90/2025/QH15号法修订（按2026年第74/VBHN-VPQH号合并文本引用）。
- 第274/2026/ND-CP号用地项目投资人选择议定（2026年7月7日颁布，2026年8月21日生效；取代第23/2024/ND-CP、115/2024/ND-CP、225/2025/ND-CP号议定）。
- 《资产拍卖法》（2016年颁布，已修订补充）——土地使用权拍卖的程序框架。
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