房地产是典型的洗钱渠道——不仅在越南，在全球皆然。本文回答：房地产为何易被利用 → 常见手法 → 法律如何处理（刑事处理及房地产领域的特殊预防措施）。
1. 房地产为何是典型的洗钱渠道？
2018–2022年国家洗钱风险评估确定了17个存在洗钱风险的领域，其中房地产被评为高风险（在建设部组织的房地产领域反洗钱会议上公布）。这是基于市场特征的分析性判断，而非引用自法律条文：
- 价值巨大：一笔房地产交易即可一次性”合法化”巨额犯罪所得；
- 定价灵活：房价易被”抬高”或”压低”，为异常交易留出空间；
- 可代持：房产可登记在他人名下，隐瞒真实所有人；
- 流动性与长期持有：房地产既可快速转手形成”干净”的交易链，又可长期持有作为价值储存。
2. 常见手法
以下为典型行为模式描述（非具体案件，不涉及真实个人或组织名称）：
- 用犯罪所得购买房地产以”合法化”——将犯罪资产转化为有合法权属文件的财产；
- 高于或低于市场价申报：“阴阳合同”——合同价低以逃税，差额以现金支付；或抬高价格通过差价”洗钱”；
- 无法律依据的授权交易：利用授权委托掩盖交易的实际控制人；
- 代持、经第三方购买：请他人代持或利用”空壳”公司买卖；
- 快速倒手：制造连续交易链，使资金与原始来源渐行渐远。
3. 刑事处理：第324条适用于房地产情形
上述手法在具备构成要件时，按《刑法》第324条追究——特别是：
- 第1款b项（”将犯罪所得的金钱、财产……用于开展经营活动或其他活动”）——用犯罪所得购买房地产；
- 第1款c项（”隐瞒……来源、真实性质、位置等信息或妨碍核实”）——代持，隐瞒真实所有人；
- 第1款d项——针对经转移、转让、转换的财产的上述行为（快速倒手链）。
法人（如”空壳”房地产公司）按第75条、第76条和第324条第6款承担刑事责任。上游犯罪（产生原始资金的犯罪）与洗钱罪独立处理。
“阴阳合同”：既是逃税，也可能是洗钱链条的一环
阴阳合同既是逃税行为（《刑法》第200条），也可能是洗钱链条中掩盖资金来源的一环。税务机关在发现犯罪迹象时将案卷移送侦查机关（在第108/2025号《税收管理法》中核对条号；不得引用未经核对的条号）。
4. 房地产领域的特殊预防
4.1. 房地产经营企业是”报告主体”
根据第14/2022号《反洗钱法》第4条第2款b项，房地产经营企业（出租、转租和房地产咨询服务除外）是报告主体 → 须报告可疑交易（第26条）、4亿越南盾及以上的大额交易（第25条），遵守第37条的期限；报告制度执行第27/2025/TT-NHNN号通知。未报告 → 按第340/2025/ND-CP号议定受行政处罚（供参考：第339/2026/ND-CP号议定第77条对房地产领域另有4000万–8000万越南盾的反洗钱专门处罚——适用前须对照原文）。
4.2. 房地产经营领域的四个可疑迹象（第33条）
2022年《反洗钱法》第33条规定了房地产经营领域的四个可疑迹象（已对照原文）：
- 无法律依据的授权交易；
- 客户不关心房地产价格、交易费用；
- 客户不提供或不愿补充房地产或本人身份信息；
- 约定价格与市场价格不符。
4.3. 强制通过银行支付——范围狭窄
第29/2023/QH15号《房地产经营法》第48条第2款（2024年8月1日起生效）：项目开发商、房地产经营企业、房地产服务经营企业通过在越南合法经营的境内信贷机构或外国银行分行开立的账户收取客户按合同支付的款项。
范围狭窄：该规定不适用于个人之间非经营目的或小规模的买卖——不得写成”所有房地产交易都必须转账”。也不得断言”3亿越南盾以上购房必须转账”之类的数字——该数字未经核实，禁止使用。
4.4. 新的行政处罚
第339/2026/ND-CP号议定第66条第3款（关于建设投资和房地产经营行政处罚，2026年8月26日起生效——已对照原文）：对未通过银行账户收取款项的开发商、房地产经营企业、房地产服务经营企业处2.4亿至3亿越南盾罚款。并附带补救措施（第66条第7款a项）：在合同正在履行时，责令后续各期款项通过银行支付。
5. 效力说明与没收财产
第14/2022号《反洗钱法》现行有效；第23/2026/QH16号法律自2026年12月1日起生效（尚未生效）——仅作说明，不提前适用。关于犯罪所得财产的处理（没收），见关于没收财产的专门文章。
本文仅供参考，不构成法律意见。房地产经营企业应准确识别第33条的四个可疑迹象，并遵守银行支付义务，以避免法律风险。
仅供参考，不构成法律建议。内容经 AI Legal Council 质量审核，未经真人律师审核。
