在定制厂房合同中，争议几乎从不来自租金——而来自双方都“以为是对方的事”：因规范变化必须改设计时谁付钱、交付迟延三个月谁赔偿、第四年屋顶漏水谁来修。从一开始就明确划分责任，是BTS模式能运转的条件。本文逐阶段梳理，并为每项工作给出合理的默认责任方及需要谈判的要点。
1. 设计阶段：承租方的规格、开发商的报批责任
承租方对功能需求的正确性负责：其在技术规格中声明的产线参数、荷载、容量和生产环境标准——若工程因原始规格错误而不可用，风险在承租方。开发商（承建方）负责将规格转化为合法、可建的设计：图纸须按建筑法通过审查/批准，包括依第55/2024/QH15号法律和第105/2025/ND-CP号议定的消防设计审查；若规格有效而开发商的设计未通过审查，修改成本和责任在开发商。签约后的设计变更（变更单）：提出变更的一方承担成本和工期影响，因新法强制要求的变更除外——该情形需要预先约定的分担条款。
2. 施工阶段：质量、许可和安全归开发商
开发商是整个施工程序的主体：施工许可（如需办理）、承包商选择、施工监督、工地劳动安全、竣工验收和交付前的消防验收。承租方不是施工合同的一方，对承包商不承担责任；其在此阶段的权利是按约定节点检查的权利，以及工程偏离规格超限时拒绝接收的权利。因材料价格或施工管理导致的建设成本超支是开发商的风险——除非合同有与经核实实际成本挂钩的租金调整条款，而承租方只应在有明确上限时才接受该条款。
3. 交付与租期：哪个节点开始计租
责任须分配到三个不同节点：技术交付（工程完工、具备验收条件）、使用交付（消防验收及运营条件完成后）和起租日。对承租方安全的结构是：租金仅自使用交付起计；迟延超过约定阈值，触发迟延罚金和解除权并退还押金/预付款。反之，若交付达标而承租方因内部原因（设备未到）迟延接收，租金仍按承诺节点起计——这是合同应对应记载的承租方责任，使双方都有进度纪律。
4. 租期内与退出时：保修、维修、复原
标准划分：开发商承担建筑法规定的工程保修，并维修结构、屋面防水和原始技术系统的缺陷；承租方承担日常运营维护、使用造成的损坏和一切自建设施。消防系统：开发商对初始合法性和系统的结构部分负责；承租方对运营、定期维护和自身生产活动的消防安全条件（物料、仓储布局）按场所消防规定负责。退出时：承租方拆除自有资产，按约定状态（正常损耗除外）返还厂房；固定改造是保留还是复原，须在每次改造批准时就记载，避免合同最后一年发生争议。
常见问题
因审查机关要求改设计，费用归谁？
若改动源于设计在规格有效的情况下仍不符合规范，成本和工期归开发商——这是设计/承建方的专业责任。若改动源于承租方原始规格与规范冲突，成本归承租方。合同应写明这一分配原则，并在双方不一致时由独立顾问确定原因。
承包商施工慢，承租方向谁索赔迟延罚金？
向开发商——承租方唯一的合同对手方。开发商与承包商之间是单独的施工合同；承租方与承包商没有直接关系，除非BTS合同有可适用的不可抗力条款，否则无需因承包商原因“体谅”。这正是迟延交付制裁必须足够大、让开发商有动力管理其承包商的原因。
承租方投产后想加装废气处理系统，手续和责任如何？
承租方承担自身活动的成本和环保档案；但在开发商建筑结构上安装须取得开发商同意，若改变荷载/结构或影响共用消防系统，还须补充审查。施工前书面约定，并附退出时的复原承诺。
工程保修期满后，结构缺陷归谁？
法定工程保修期满并不终结所有人对结构的责任：租赁划分通常在整个租期内将结构性大修归开发商，因为那是其资产，也是承租方按所租功能使用的条件。承租方只承担因自身使用不当造成的损坏。
