终止FDI项目时的土地与厂房：土地收回、在租赁土地上的资产清算

一个典型场景：一位新加坡投资者决定关闭其在北宁某工业园区的一家工厂。工厂占地3公顷，2019年建成，机器设备状况仍然良好。他问了两个问题：“这块地我们要还给谁？”“厂房和机器，我们能卖给谁？”

这两个问题概括了终止FDI项目时土地问题的全部。而答案取决于很多投资者没注意的一点：项目用地是直接向国家承租还是向工业园区基础设施开发商转租。两种情形，处理方式完全不同。

1. 先确定：您的土地属于哪一类？

第一类：企业直接向国家承租土地。 国家向企业划拨或出租土地用于实施项目。项目终止时，国家按行政程序收回土地。这是土地使用者与国家之间的关系。

第二类：企业向工业园区基础设施开发商转租土地。 这是生产型FDI最常见的情形：企业与园区基础设施开发公司签订土地转租合同。项目停办时，土地处理主要是与园区开发商清算转租合同——民事合同关系，不是国家的行政收回决定（除非园区开发商自身违法）。

分错土地类型会导致办错手续：有的在园区内转租土地的企业，跑去向国家提交退地申请，几个月后才发现找错了门。从一开始就要查看土地租赁合同和土地使用权证。

2. 项目终止时的土地收回（直接向国家租地情形）

2024年《土地法》（第31/2024/QH15号法律，自2024年8月1日起施行）在第78、79、81、82条规定了土地收回情形。对于终止的FDI项目，有两个直接相关的依据：

依据一：投资项目终止时收回土地（第82条第1款d点）。 投资项目按投资法律规定终止运营时，国家收回土地。“项目终止”的现行法律基准是2025年《投资法》（第143/2025/QH15号法律，自2026年3月1日起施行，取代2020年《投资法》）：第36条第1款规定了投资者终止投资项目运营的情形，其中包括投资者自行决定终止的情形。程序上，第96/2026/ND-CP号议定第66条（自2026年3月31日起施行，指导2025年《投资法》）要求：投资者自决定之日起15个工作日内，向投资登记机关通知并报送项目运营终止决定、投资主张批准决定（如有）、投资登记证（IRC）（如有）。此后3个工作日内，投资登记机关将终止事项通知相关机关——包括土地管理机关。换句话说，投资者停办项目的决定会“跑到”土地机关，触发收回程序。

依据二：土地使用者自愿交还土地（第82条第2款）。 企业不再需要使用土地的，可提交自愿交还土地申请。自愿交还有助于企业主动把握时间，避免被按违法收回；但需要根据每种具体情形充分测算补偿、扶助及地上资产处理的后果。注意：交还必须书面（申请书），不能只口头约定——书面交还土地是国家机关办理收回的依据。

警示：别让土地落入违法收回情形（第81条）。 这是项目“搁置”时最大的土地风险——即投资者内部已决定停办但没办法律手续，土地荒置。第81条列举了08种因违反土地法律而收回土地的情形，其中第8款直指投资项目：国家出租用于实施项目的土地自实地交付起连续12个月未使用，或土地使用进度比项目记载进度滞后24个月。此种情形，投资者可获最长24个月的宽限并须就宽限期补缴土地租金；宽限期届满仍未使用土地的，国家收回土地且不对土地、地上资产和剩余土地投资费用予以补偿。

两组依据的后果差异显著：土地按第81条第8款因违法被收回时，国家收回土地且不对土地、地上资产和剩余土地投资费用予以补偿。按第82条（项目终止或自愿交还）收回时，地上资产处理按各收回依据的专门机制适用——企业应针对自身具体情形对照现行规定（第102/2024/ND-CP号议定），而不是默认地上资产仍有完整处理路径。因此，一旦做出停办项目的决定，土地事项必须并行办理，不能拖到后面。

谁出收回决定？按2024年《土地法》第83条，省人民委员会对第81、82条情形的外资经济组织决定收回土地。自2025年7月1日起，第151/2025/ND-CP号议定分权如下：

• 因违反土地法律而收回土地（第81条）：省人民委员会主席决定（第151/2025号议定第9条第1款a点）。
• 因依法终止土地使用、自愿交还土地而收回——包括投资项目终止（第82条第1款d点）和自愿交还（第82条第2款）：乡人民委员会主席决定（第151/2025号议定第10条第2款）。

这一区分对终止的FDI项目非常重要：“干净”情形（项目终止/自愿交还）的收回手续在乡级办理，不在省级。

3. 租赁土地上的资产：厂房、机器如何处理？

这是决定投资者撤资时能“拿回”多少的部分。2024年《土地法》第41条为按年缴纳租金承租土地的外资经济组织提供了比较完备的工具箱。各方案如下：

方案一：出售厂房附带土地租赁权——通常是回笼资金最好的方案。 第41条第2款d点允许在符合第46条条件时，出售自有地上资产附带土地租赁合同中的租赁权，其中包括： – 资产合法形成并已依法登记； – 建设已按详细建设规划和已批准的投资项目完成； – 出售资产附带土地租赁合同中的租赁权的情形：须已预付补偿、扶助、安置费且未从应缴土地租金中扣完的部分（第46条第2款b点）。

资产及土地租赁合同中租赁权的买受人可按确定的用途和剩余土地使用期限继续承租土地。实践中，这正是很多FDI投资者采用的“厂房转让”形式：不是拆掉厂房交还空地，而是把资产加土地租赁权整体卖给新投资者。拿回的价值远高于卖废铁。

方案二：出租地上资产及土地租赁合同中的租赁权（第41条第2款dd点）。 适合投资者暂时不想彻底出售，或想持有资产等待更好市场时机的情形。注意：出租资产不同于转租土地使用权——这里的对象是地上资产附带合同中的租赁权。

方案三：以地上资产抵押或出资（第41条第2款b、c点）。 租赁土地上的地上资产可在获准在越南经营的信贷机构抵押，或向其他企业出资。接受资产出资的企业按正确用途在剩余期限内继续获国家出租土地。该方案在彻底撤资时较少用，但在部分重组结构中有用。

方案四：清算可搬迁的机器设备。 机器设备是企业自有资产，按法律不动产意义不属于地上附着物——企业按内部程序（所有人/成员会议决定）自行决定出售清算。实践中要注意：机器的进口方式（贸易进口、暂进复出、按投资优惠进口）决定在国内出售清算时是否需要办理海关手续。这部分与税务义务紧密挂钩——参见解散、终止FDI项目时的税务汇算一文。

一个税务提示：转让地上资产产生纳税义务（增值税、企业所得税）。转让价格须反映市场价格：对于关联交易，关联交易定价按现行关联交易管理框架（第255/2026/ND-CP号议定，自2026年7月1日起施行，取代第132/2020/ND-CP号议定和第20/2025/ND-CP号议定）遵循市场价格原则确定——税务机关有责任和权限按该议定审查、重新核定关联交易价格。交易价格不符合市场价格原则时的税务核定风险，按适用于每笔具体交易的现行税法确定。签订转让合同前先敲定定价方案。

4. 土地财务义务：交地前结清

无论按哪种依据收回，企业都须完成土地财务义务：

• 土地租金须足额缴纳至交地时点。欠缴土地租金不缴纳是违法收回土地的情形之一（第81条第6款：土地使用者不履行对国家的财务义务）。
• 未使用期间已预缴的土地租金能否退还，取决于每种具体情形和土地租金规定（第103/2024/ND-CP号议定）——须对照具体档案，不能默认能退或不能退。
• 欠园区基础设施开发商的费用（管理费、欠缴的园区基础设施使用费）按已签合同处理。

总原则：土地财务义务“锁定”得越早，收回/交地手续越快。欠缴土地租金是项目终止档案被搁置数月的常见原因之一。

5. 工业园区内租地：与基础设施开发商打交道

对于多数生产型FDI项目——在园区内转租土地——处理场景如下：

第一步：审查转租合同。剩余租期还有多少年？提前终止条款如何规定？已预付租金如何处理？有无提前终止罚则？向第三方转让转租合同是否需要开发商同意？这份合同是主要的“游戏规则”——做任何事之前先读透。

第二步：与园区基础设施开发商谈判。实践中的方案： – 清算转租合同，向园区开发商交还场地（通常附带是否恢复原状的条件，按约定）； – 经园区开发商同意，将转租合同（附带厂房）转让给新投资者——这是常见方案，因为园区开发商也想填满空置面积； – 在等待转让期间部分转租。

第三步：注意转租企业自身的土地使用义务。2024年《土地法》第202条为工业园区设定法律框架：国家向经济组织出租土地用于投资建设经营基础设施，然后企业向基础设施开发商转租土地。在具体义务层面，第102/2024/ND-CP号议定第93条第2款和第3款规定：基础设施开发商须在转租合同中确定土地使用进度；检查、跟踪、督促承租方按进度使用土地；每年向省人民委员会报告并公示未转租面积；承租方不使用土地或进度滞后（不可抗力除外）时，开发商须要求采取补救措施并向省人民委员会报告。实践中，转租企业应紧扣转租合同中承诺的土地使用进度，并在开发商检查、督促时配合——避免在等待清算合同期间让土地荒置。

一个重要区别：在园区内转租时，企业不办“向国家退地”手续。交地后，土地由园区开发商管理并继续转租。此种情形与国家机关的行政手续主要是变更登记（如有）及投资、税务手续——不是土地收回决定。

6. 清单：终止FDI项目时的土地、厂房处理

1. 确定土地类型：直接向国家租地还是在园区内转租——查看土地租赁合同和权证。
2. 审查土地财务义务：欠缴土地租金、园区基础设施费——足额结清。
3. 办完投资项目终止手续（2025年《投资法》第36条；第96/2026/ND-CP号议定第66条：决定之日起15个工作日内通知投资登记机关）——这是触发土地收回程序的“开关”。
4. 选择资产处理方案：出售地上资产附带租赁权（第41、46条）/出租/清算机器——签约前敲定定价和税务方案。
5. 直接向国家租地情形：提交自愿交还土地申请（第82条第2款）或配合项目终止收回程序（第82条第1款d点）；按收回决定交地。
6. 在园区内转租情形：与基础设施开发商谈判清算/转让转租合同；按约定交还场地。
7. 绝不让土地在等待手续期间荒置——第81条收回风险，后果是不对土地、地上资产和剩余土地投资费用予以补偿（第81条第8款）。
8. 保存全部土地档案（租赁合同、土地租金缴纳凭证、收回决定/交接纪要）直至解散和税务汇算完成。

总体图景见终止FDI投资项目和终止FDI项目12步清单。土地处理完毕后，下一步通常是解散外资企业。项目终止时土地收回流程与地上资产处理在《终止FDI项目时的土地与地上资产收回》一文中有详细分析。正在比较撤资方案的，可看FDI撤资：破产、解散还是转让？帮助比较。

7. 什么时候需要律师陪同？

• 厂房附带土地租赁权转让交易的定价与结构设计——合同中一个条款出错，可能导致买方无法继续承租土地，交易泡汤。
• 与园区基础设施开发商谈判转租合同清算/转让，特别是在预付租金或提前终止罚则有争议时。
• 土地档案有“瑕疵”：财务义务未履行完毕、建设不符合已批准规划、资产未登记——这些直接影响按第46条出售资产的条件。
• 项目已滞后或荒置一段时间时的违法收回风险（第81条）。
• 关联方之间的交易结构（卖给母公司/姐妹公司）——被核定价格和补税的风险。

陪伴投资者走过撤资阶段

土地及地上资产通常是终止FDI项目时剩余价值最大的资产块——处理得当，投资者拿回可观资金；处理不当，可能丧失资产处置权或被手续卡住多年。如需支持，FLAT律师事务所可陪伴投资者走完整个撤资流程：从投资项目终止手续、土地收回/交接、厂房附带土地租赁权转让，到与园区基础设施开发商谈判。

在下方留下信息（首次30分钟咨询免费），我们将在4个工作小时内回复：

• 姓名：
• 邮箱：
• 电话：
• 咨询内容：

或直接联系：0988424851 · 0988424851 · 0988424851