作为外国投资者（FDI）在越南开设新工厂，意味着要按正确顺序完成一连串“子许可”：投资证、企业登记、土地、环保、消防、建筑、劳动和税务。漏掉或排错其中一步都可能导致整个项目停滞。以下9步清单按截至2026年10月现行有效的法规梳理完整链条。
新设外资工厂子许可9步清单
| # | 许可/手续 | 法律依据 | 发证机关 | 时限/时间点 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 投资登记证（IRC）——外国投资者属于应发证范围的项目 | 《投资法》143/2025/QH15（第26条）；第96/2026/ND-CP号议定 | 按2025年《投资法》和第96/2026号议定有管辖权的投资登记机关（两级政府改革后请核实管辖权） | 据研究：不属于投资主张审批范围的项目10个工作日内发证（第96/2026号议定第39条）——适用前请对照全文；部分情形可先成立经济组织，12个月内办完IRC |
| 2 | 企业登记证书（ERC） | 《企业法》59/2020/QH14（经76/2025/QH15修订）；第168/2025/ND-CP号议定（经第296/2026/ND-CP号议定修订） | 省级企业登记机关 | 据研究：3个工作日内办结——对照全文核实；注意申报受益所有人信息（第76/2025号法律） |
| 3 | 土地：交地/租地；土地使用权证；缴纳土地租金 | 《土地法》31/2024/QH15；第102/2024/ND-CP号议定；第103/2024/ND-CP号议定（土地使用费、土地租金） | 按2024年《土地法》有管辖权的国家机关（两级制改革后请核实管辖权） | 在消防、建筑手续之前完成——是材料上的前置条件 |
| 4 | 环保：属于对象的编制环境影响评价（环评）报告；正式投产前取得环保许可证（产生须处理的废水、粉尘、废气或危险废物的一、二、三组项目） | 《环保法》72/2020/QH14（第30条、第39条）；第08/2022/ND-CP号议定（经第05/2025/ND-CP号议定2025年1月6日生效和第48/2026/ND-CP号议定2026年1月29日生效修订） | 按《环保法》和第08/2022号议定有管辖权的机关（按项目组别核实） | 完成整个项目/产生废物的分期后提交环保许可申请；环保许可是正式投产前的条件 |
| 5 | 消防：属于范围的工程进行消防设计审查（第55/2024号法律第17条；第105/2025号议定；附录III）；消防验收：投资方自行组织验收，并在工程投入使用前在消防数据库上申报 | 《消防与救援法》55/2024/QH15；第105/2025/ND-CP号议定，经第347/2026/ND-CP号议定修订（2026年9月8日颁布，9月15日生效） | 公安机关（设计审查）；在消防数据库上申报 | 2026年7月1日起，属于消防设计审查范围的工程强制进行设计核查（2025年《建筑法》第26条第5款）——引用前请对照第347/2026号议定全文 |
| 6 | 建筑：建筑许可证 | 《建筑法》；第175/2024/ND-CP号议定（取代第15/2021/ND-CP号议定） | 按第175/2024号议定有管辖权的建筑许可机关（核实） | 许可材料要求土地/投资主张文件（第175/2024号议定第62条——据研究） |
| 7 | 行业条件（生产行业为有条件行业的）：满足有条件投资经营行业目录+专业许可（治安、食品安全、化学品等） | 视行业而定；治安：第96/2016/ND-CP号议定（经第58/2026/ND-CP号议定修订） | 相应的专业机关 | 投产前 |
| 8 | 外国劳动力：工作许可 | 第219/2025/ND-CP号议定（取代第152/2020/ND-CP号和第70/2023/ND-CP号议定） | 按第219/2025号议定有管辖权的机关（核实） | 据研究：最长10个工作日发证；第7条规定的免办情形——对照全文核实 |
| 9 | 税务与海关：税务登记；进口机器设备的海关手续 | 《税收管理法》108/2025/QH15（2026年7月1日生效——编号据观察清单，请对照公报）；海关：查现行文件 | 税务机关；海关机关 | 按专业规定 |
各步骤之间的前置关系
IRC → ERC → 土地 → 环保 → 消防 → 建筑 → 投产的逻辑顺序不是随意的：
- 消防设计审查材料和建筑许可材料都要求提供土地/投资主张文件（第105/2025号议定PC11表格；第175/2024号议定第62条——据研究）。土地没办好，这两套材料都交不上去。
- 工厂未取得环保许可、未通过消防验收不得投入运营。环保许可是正式投产前的条件，不是投产后补办的手续。
2026年需要特别关注的新变化
- 取消公安机关的消防验收检查程序：根据第347/2026/ND-CP号议定（2026年9月15日生效），投资方自行组织验收并在消防数据库上申报——不再等待公安机关检查。投资方的责任因此更重，须完整保存验收档案。
- 2026年7月1日起，属于消防设计审查范围的工程强制进行设计核查（2025年《建筑法》第26条第5款）。
- 2025年《投资法》+ 第96/2026号议定取代了整个旧投资法律框架（第61/2020号法律、第31/2021号议定等）——2026年3月1日起所有IRC手续适用新框架。
- 现行《建筑法》：研究记录为135/2025/QH15《建筑法》（2026年7月1日生效，取代2014年《建筑法》），但部分来源仍引用50/2014/QH13——适用前必须对照vbpl.vn/公报确定现行有效的建筑法。
实务建议
- 从预计投产日期倒排时间表：每项许可都需要材料准备时间+办结时间；环评和消防审查通常是最耗时的环节。
- 未经全文核实不要承诺具体发证时限——清单中标注的“工作日”数字都注明了核实程度，向投资方承诺进度前须重新核对。
- 每个项目可能还需要额外的专业许可（化学品、食品安全、医疗器械、职业教育等）。复杂项目应在投资项目立项阶段就与法律顾问一起审查。
- 进口机器设备的海关手续：该领域文件变化快——规划进口前先查现行海关文件。
常见问题
外资工厂没有环保许可可以投产吗？
不可以。环保许可是属于对象项目的正式投产前置条件（《环保法》72/2020第39条）。
消防验收程序现在有什么变化？
2026年9月15日起（第347/2026/ND-CP号议定），取消公安机关的验收检查程序；投资方自行组织验收，并在工程投入使用前在消防数据库上申报。
新FDI项目适用哪部投资法？
《投资法》143/2025/QH15（2026年3月1日生效）和第96/2026/ND-CP号议定。2020年《投资法》61/2020已被取代。
外国专家的工作许可按哪个文件？
第219/2025/ND-CP号议定（2025年8月7日生效）——已取代第152/2020/ND-CP号和第70/2023/ND-CP号议定。
引用来源
- 《投资法》143/2025/QH15（2026年3月1日生效）+ 第96/2026/ND-CP号议定（2026年3月31日生效）。
- 《企业法》59/2020/QH14（经76/2025/QH15修订）+ 第168/2025/ND-CP号议定（经第296/2026/ND-CP号议定修订）。
- 《土地法》31/2024/QH15 + 第102/2024/ND-CP号议定 + 第103/2024/ND-CP号议定。
- 《环保法》72/2020/QH14 + 第08/2022/ND-CP号议定（经第05/2025号和第48/2026号议定修订）。
- 《消防与救援法》55/2024/QH15 + 第105/2025/ND-CP号议定（经第347/2026/ND-CP号议定修订，2026年9月15日生效）。
- 第175/2024/ND-CP号议定（取代第15/2021/ND-CP号议定）——建筑活动管理。
- 第219/2025/ND-CP号议定——在越外国劳动力。
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