FDI项目终止时的土地收回、补偿与地上资产处理

假设情景。一位韩国投资者自2015年起在平阳省直接向国家租用8公顷土地建厂。2026年初，他决定停止项目。土地上的厂房、设备价值约2000亿越南盾。他的问题是：”土地国家如何收回，2000亿的地上资产我们能拿回来吗？”

FDI项目终止时的土地、厂房一文已给出整体图景——区分直接向国家租地与在工业区内转租土地。本文深入探讨投资者最容易亏钱的部分：各法律依据下的土地收回机制、决定机关、附着于租赁土地的资产如何处理，以及已缴纳的土地租金能否拿回。

1. 与FDI项目终止相关的四种土地收回依据

2024年《土地法》（31/2024/QH15号法律）并未把所有”项目停摆”归入单一依据。项目以何种方式停止，土地就按不同的依据被收回——且每种依据下地上资产的处理机制也不同，详见102/2024/ND-CP号议定第35条。

从上表须把握三点：

第一，”项目终止时收回土地”不等于”给予补偿”。补偿、扶持、安置机制（88/2024/ND-CP号议定）仅适用于为国防、安宁和经济社会发展目的收回土地（第78、79条）。FDI项目终止时，国家按第82条收回——适用的是102/2024/ND-CP号议定第35条的“附着于土地的资产处理”机制。直说：投资者能拿回多少，取决于自己在法律允许的时间内把资产卖出去，而不是等国家定价补偿。

第二，自愿交还土地并不总是最佳方案。102/2024/ND-CP号议定第35条第4款规定，国家仅在认为必要、不损害国家利益和公共秩序的条件下才“考虑”返还资产价值——即有条件，非当然。如果土地上还有价值可观的厂房且能找到买家，走”终止项目＋24个月内出售资产”的路径（依据1）通常更主动。

第三，依据4是”危险区”。项目内部已决定停止但未办理法律手续，土地荒芜——极易落入第81条第8款：租赁用于实施项目的土地连续12个月未使用或较项目记载进度滞后24个月。后果：收回且不对土地、附着于土地的资产及土地上剩余的投资费用给予补偿。投资者可获不超过24个月的延期并须就延期期间补缴土地租金，但延期届满仍未将土地投入使用的，地上资产部分将全部损失。

2. 谁作出土地收回决定？

地方两级政府重组后的土地收回决定权限，由151/2025/ND-CP号议定划分（自2025年7月1日生效；经2025年8月15日226/2025/ND-CP号议定修订）：

• 因违反土地法收回土地（第81条）——包括项目荒芜、进度滞后：由省级人民委员会主席决定（151/2025/ND-CP号议定第9条第1款a点）。
• 因依法终止土地使用、自愿交还土地而收回——包括投资项目停止经营（第82条第1款d点）和自愿交还土地（第82条第2款）：由乡级人民委员会主席决定（151/2025/ND-CP号议定第10条第2款）。

很多企业仍按旧习惯：凡是外资组织的土地事宜都往省里跑。对于”干净”的项目终止，对接点现在是乡级——一开始就把材料交对地方，能省下大量时间。反之，若土地已有违法迹象（荒芜、进度滞后），材料将上省，性质完全不同：那时不再是”交接”，而是”违法处理”。

3. 租赁土地上资产的处理：出售、转让还是移交？

这是决定投资者能拿回多少的部分。2024年《土地法》专设第46条，规定国家按年收土地租金出租的土地上附着于土地的资产、土地租赁合同中租赁权的出售条件。逐款细读会发现，并非所有资产都能出售：

第46条第1款——出售附着于土地的资产的条件。外资经济组织在满足两个条件时，可出售其所有并附着于租赁土地的资产：(a) 资产合法形成且已按法律规定登记；(b) 已按批准的建设详细规划和投资项目完成建设。也就是说：超规划建设的厂房、未完工、未登记资产所有权——都不满足出售条件。先全面审查资产的法律”干净度”，再去找买家，这是必须先做的第一件事。

第46条第2款——连资产带土地租赁合同中的租赁权一起出售的条件。想卖”组合包”（厂房＋租赁权，资金回收效果最好的方案——买方可继续租地），除第1款的两个条件外，企业还须已预付补偿、扶持、安置款且尚未从应缴土地租金中全额抵扣。这是很多投资者不知道的关键：如果项目没有预付补偿、场地清理款项，就只能出售资产，不能出售土地租赁合同中的租赁权——买方须自行向国家办理租地手续。

第46条第3款——买方的权利。买方有权在剩余土地使用期限内按原定用途继续使用土地，承继尚未抵扣完的预付款项（第2款b点），并须办理土地登记手续。”尚未抵扣完的预付款”价值不会因出售而灭失——它转移给买方，是交易中谈判价值的一部分。第46条第4款允许在建筑物符合条件时分宗——只想卖部分厂房时很有用。

各方义务，概括如下：卖方保证资产符合第46条条件，并在移交时点前履行完毕土地方面的财务义务；买方办理土地登记手续，在剩余期限内按原定用途继续使用土地。

关于转让的税务提示：厂房出售交易产生增值税和企业所得税；关联方之间的交易，转让价格须按现行关联交易管理框架遵循市场价格原则。详见FDI解散、项目终止时的税务汇算一文。

4. 已缴纳的土地租金能退吗？

这个问题没有唯一的”是／否”答案——取决于租金缴纳方式和每笔具体款项，对照103/2024/ND-CP号议定：

按年缴纳的土地租金：企业缴纳至义务终止时点。总体原则：已缴的未使用期间租金不默认退还——103/2024/ND-CP号议定的过渡条款也明确，在该议定生效前已缴纳的土地租金，国家不予退还。因此，义务终止时点确定得越明确、越早，企业越能避免为不再使用土地的期间多缴租金。

因重新计算多缴的土地租金：土地租金被重新计算（调整单价、调整规划）时，多缴部分直接退还或抵扣该组织对国家的其他财务义务。

已预付的补偿、场地清理款：按批准方案预付、尚未从应缴土地租金中全额抵扣的款项，继续抵扣（103/2024/ND-CP号议定第51条第8款）。如第3节所述，未抵扣完的部分由资产买方承继（2024年《土地法》第46条第3款）。

已获减免的土地租金：企业在享受优惠时点不符合优惠条件，或未按用途使用土地的，须全额补缴已获减免的金额入国库，并加计相当于滞纳金的款项（103/2024/ND-CP号议定第17条第6款，经291/2025/ND-CP号议定修订）。项目终止时，税务机关将复核整个优惠享受过程——这是让许多企业最意外的款项。

5. “24个月”机制：适用条件与利用方式

102/2024/ND-CP号议定第35条第2款（经226/2025/ND-CP号议定修订）给投资者一个24个月的”窗口期”，适用于因投资项目停止经营而被收回土地的情形：

• 可自投资项目依法停止经营之日起继续使用土地24个月；在此期间可向其他组织、个人转让土地使用权、出售附着于土地的资产，或被考虑变更土地使用目的（”转让土地使用权”和”变更土地使用目的”是226/2025/ND-CP号议定新增的内容）；
• 出售／转让完成后，买方继续行使土地使用者的权利义务，以实施投资项目或提议新的投资项目；
• 满24个月仍未转让权利、未售出资产，或不符合变更用途条件的：国家收回土地，不对土地及附着于土地的资产给予补偿；收回和资产处理费用由国家预算保障；
• 不可抗力情形（第31条：自然灾害、火灾、疫情、战争、紧急状态……）可考虑按不可抗力持续时间延长。

利用24个月的条件，结合实务：

1. 依据正确：仅适用于因投资项目停止经营而收回（第82条第1款d点）。已落入违法收回（第81条）的土地没有这24个月。
2. 时间节点明确：24个月自项目依法停止经营之日起算——与项目终止手续挂钩（投资者在决定终止之日起15个工作日内通知投资登记机关）。项目终止手续办得越早，24个月的起点越明确，便于规划资产出售。手续细节见终止FDI投资项目一文。
3. 资产”具备出售条件”（符合第46条，第3节），且土地无争议、未被查封，土地方面的财务义务已履行——买方下单前会核查这些要点。

实务策略：不要等到有了收回决定才开始找买家。正确的流程是：决定停止项目→立即办理投资项目终止手续（激活24个月起点）→同步审查资产法律状况并寻找买家→在24个月期限内签署转让。

6. FDI退出租赁土地时的五类典型争议——及防范

争议1：资产不具备出售条件，土地又将要被收回。 厂房超批准规划建设、未登记所有权，或欠缴土地租金——不符合第46条，无法出售；满24个月，国家收回土地且不对土地和地上资产给予补偿。防范：一有停止项目的意向就全面审查资产法律状况（规划、登记、财务义务），找买家前先补齐缺失项。

争议2：要求退还工业区转租合同中预付的租金。 企业预付了工业区内土地转租多年的租金，中途停止，要求基础设施开发商退还未使用部分——但合同没有提前终止退还条款。防范：签订转租合同时就谈判提前终止条款（退还计算、违约罚则）；保留全部缴款凭证。

争议3：工业区基础设施开发商阻挠转租合同转让。 找到了厂房买家，但园区开发商拒绝同意转租合同转让，或索要异常高昂的转让费。防范：从一开始就审查转租合同中的转让条款；基础设施开发商有监督、督促土地使用并向省级人民委员会报告的义务（102/2024/ND-CP号议定第93条）——基于共同利益谈判通常比对抗更有效。

争议4：税务机关调整厂房转让价格。 以低于市场价向母公司或关联公司出售厂房，税务机关重新核定价格并追缴企业所得税、增值税。防范：签约前聘请独立评估机构确定市场价；准备证明交易价格遵循市场价格原则的材料。

争议5：等待手续期间土地荒芜被按违法收回。 项目停止经营但终止手续未办，土地荒芜超12个月——落入第81条第8款，被收回且不对土地、地上资产及土地上剩余投资费用给予补偿，尽管当初完全可以走”干净”的项目终止路径、获得24个月出售资产。防范：一作出停止项目的决定，就同步推进投资项目终止手续和土地、资产处置方案；不要让土地处于无法律材料支撑的荒芜状态。

7. 何时应有律师陪伴？

• 与工业区基础设施开发商谈判转租合同的终止或转让；与税务机关对账土地租金、减免义务；以及土地面临按违法收回（第81条）时的处理。
• 按第46条审查附着于土地的资产的法律状况：哪些资产具备出售条件，合同中的租赁权能否出售，还需要补什么。
• 设计和谈判厂房连带租赁权的转让交易：确保买方能继续租地，分配尚未抵扣完的预付补偿款价值，付款条款与土地登记进度挂钩。

若正在整体权衡撤资方案——破产、解散还是转让——FDI撤资：破产、解散还是转让？一文有助于在决策前全面对比。

陪伴投资者走过撤资阶段

土地及地上资产往往是FDI项目终止时剩余的最大资产块。正确理解各依据下的收回机制、利用好24个月”窗口期”、彻底了结土地方面的财务义务——投资者能拿回可观的价值；顺序做错或让土地落入违法情形，可能失去资产处分权。FLAT Law Firm可从土地处置方案评估、资产法律审查、转让交易设计，到与国家机关和工业区基础设施开发商对接，全程陪伴。

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