工程完工但未验收，不得投入使用——支付、结算、保修各环节都随之”悬空”。建筑工程验收是确认施工质量的法定程序，详见第207/2026/ND-CP号议定第24条、第25条（2025年《建筑法》配套规定）。
本文系统梳理验收程序、验收记录签署方和完工验收记录的9项必备内容。
1. 验收程序：从单项工作到整个工程
按照第207/2026号议定第24条的逻辑，验收逐级进行：
- 施工过程中单项工作的验收——特别是隐蔽工程（基础、钢筋、地下系统）：须先验收方可转入下道工序；
- 阶段、部位工程验收（如有）——适用于分阶段施工的工程；
- 单位工程、建筑工程完工验收——总体验收步骤，形成完工验收记录；
- 建设专业机关对验收工作的检查（第25条）——移交投入使用前的国家检查。
2. 完工验收记录的签署方
第24条第6款规定5组签署方：
- （一）投资方法定代表人或被授权人；
- （二）施工监理承包商法定代表人（或被授权人）和总监理工程师——联合体须有各成员的代表和总监；
- （三）总承包商法定代表人（或被授权人）和工地指挥长——联合体须有各成员；
- （四）设计承包商法定代表人（或被授权人）和设计主持人（按与投资方的合同）；
- （五）项目合同签署机关法定代表人（或被授权人）——PPP项目。
3. 验收记录的9项必备内容
第24条第5款列出单位工程/建筑工程完工验收记录须有的9项内容：
- （一）被验收的单位工程、建筑工程名称；
- （二）验收时间与地点；
- （三）验收记录签署方；
- （四）对满足验收条件的评价，以及已施工工程与设计要求、技术指示、合同的相符性评价；
- （五）消防相符性评价——按已评审的消防设计，包括防火间距、交通道路、停车场、消防救援场地与空地；疏散方案；耐火等级、防火分隔、防烟排烟；
- （六）验收结论：同意或不同意验收；要求修补、完善及其他意见（如有）；
- （七）保修起算时点与保修期；
- （八）签署人的签名、姓名、职务和法人印章；
- （九）附件（如有）。
4. 值得注意的新点：消防为必备内容
第（五）项将消防相符性评价列为验收记录的必备内容——与已评审的消防设计挂钩。在消防法规日益收紧的背景下，缺少该内容的验收记录，在国家机关检查验收工作（第25条）时可能被认定为不完整。
5. 验收不减轻承包商责任
第207/2026号议定第4条第3款的原则：投资方的验收不替代、不减轻承包商对其实施工作部分的责任。总承包商就分包商的工作向投资方负责。验收后，承包商仍按规定承担保修责任。
常见问题
问：缺少一方签字的验收记录有效吗？
答：不完整。法律明确规定签署方（上述5组）；缺少必备签署方，验收记录可能被视为无效，影响移交、支付和结算。
问：隐蔽工程来不及验收怎么办？
答：承包方须按规定提前通知验收。如未经先验收即覆盖隐蔽，投资方/监理方有权要求剥离复查——费用由违反程序的一方承担。
问：国家机关何时检查验收工作？
答：根据第207/2026号议定第25条，建设专业机关检查建筑工程验收工作——这是工程移交投入使用前的国家管控步骤。
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